地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象

「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象

(ｲ) 路線価地域の場合

普通商業・併用住宅地区

及び

普通住宅地区に所在するものを、

「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象

（注２）

正面路線が２以上の地区にわたる場合には、

当該宅地の過半の属する地区を、
当該宅地の全部が所在する地区とする

(ﾛ) 倍率地域の場合

倍率地域においては、上記ロの

「地積規模の大きな宅地」に該当すれば、

「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象となる。

具体的評価方法

(ｲ) 路線価地域の場合

【算式】地積規模の大きな宅地（一方のみが路線に接するもの）の相続税評価額

＝正面路線価 × 奥行価格補正率 × 地積 × 不整形地補正率などの各種画地補正率

× 規模格差補正率

(ﾛ) 倍率地域の場合

評価通達21－2((倍率方式による評価))本文の定めにより評価した価額が、

その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の

１平方メートル当たりの価額（注）を

評価通達14((路線価))に定める路線価とし、

かつ、その宅地が評価通達14－2((地区))に定める

普通住宅地区に所在するものとして

「地積規模の大きな宅地の評価」

の定めに準じて計算した価額を上回る場合には、

当該「地積規模の大きな宅地」については、

「地積規模の大きな宅地の評価」

の定めに準じて計算した価額により評価する。

（注）「その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の１平方
メートル当たりの価額」は、付近にある標準的な画地規模を有する宅地の価額との均衡
を考慮して算定する必要がある。具体的には、評価対象となる宅地の近傍の固定資産税
評価に係る標準宅地の１平方メートル当たりの価額を基に計算することが考えられる
が、当該標準宅地が固定資産税評価に係る各種補正の適用を受ける場合には、その適用
がないものとしたときの１平方メートル当たりの価額に基づき計算することに留意す
る。

ホ「地積規模の大きな宅地の評価」に係る

規模格差補正率と

各種補正率の適用関係

従来の広大地の評価に係る広大地補正率では、

土地の個別的要因に係る補正が全て考慮されているが、

「地積規模の大きな宅地の評価」に係る

規模格差補正率は、

上記イのとおり、

地積規模の大きな宅地を

戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価のうち、

主に地積に依拠するものを反映しているものであり

それ以外の土地の個別的要因に係る補正については考慮していない。

したがって、地積規模の大きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価のうち、

主に地積に依拠するもの以外の土地の形状、道路との位置関係等に基づく個別的要因に係る補正については、

別途、

評価通達 15((奥行価格補正))から

20((不整形地の評価))まで及び

20－3((無道路地の評価))から

20－6((容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価))

までを適用して評価する。

また、

セットバック部分は、別途、

評価通達 24－6((セットバックを必要とする宅地の評価))の定めを適用して評価する。

(ｲ) 規模格差補正率の計算方法

規模格差補正率（小数点以下第２位未満を切り捨てる）＝

Ａ × Ⓑ ＋©

× 0.8

地区区分
普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
三大都市圏
　　　　地積㎡　　　　　Ⓑ　　　©
500 以上　 1,000 未満　 0.95　　 25

1,000 〃　3,000 〃　　0.90 　　75

3,000 〃　 5,000 〃　　 0.85　　 225

5,000 〃　　　　　　　0.80 　　475

三大都市圏以外

地積㎡　　　　　　　　　Ⓑ　　©

1,000 以上 3,000 未満　　 0.90 　100

3,000 〃　5,000 〃　　　 0.85 　250

5,000 〃　　　　　　　　 0.80　 500

考え方

地積規模の大きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価は、

当初は地積の増加に正比例的に増加するものの、

一定の地積規模を超えると、

その増加幅は緩やかとなる傾向にある。

「規模格差補正率」は、この傾向を適正に反映したものとして計算される

「地積規模の大きな宅地の評価」の趣旨
新たに「規模格差補正率」を設ける
「潰れ地」部分の負担
上下水道等の供給処理施設の工事費用の負担
開設した道路等の公共公益的施設の整備費用等の負担
借入金の金利の負担を考慮する

雑種地への「地積規模の大きな宅地の評価」

雑種地への「地積規模の大きな宅地の評価」の適用について

雑種地の価額は、近傍にある状況が類似する土地に比準した価額により評価する（評価通達 82）ところ、評価対象となる雑種地の状況が宅地に類似する場合には宅地に比準して評価することとなり、農地等に類似する場合には農地等に比準して評価することとなる。このとき、市街化区域内の農地等の価額は宅地比準方式により評価することとしていることから、市街化区域内の雑種地についても、宅地比準方式により評価することとなる。このような宅地に状況が類似する雑種地又は市街地農地等に類似する雑種地について、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件を満たす場合には、宅地と同様に、戸建住宅用地としての分割分譲に伴い発生する減価を評価額に反映させる必要がある。したがって、状況が宅地に類似する雑種地又は市街地農地等に類似する雑種地については、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件を満たせば、その適用対象となる（ただし、路線価地域にあっては、宅地の場合と同様に、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものに限られる。）。

市街地農地等への「地積規模の大きな宅地の評価」

⑵ 市街地農地等への「地積規模の大きな宅地の評価」の適用について

従来の広大な市街地農地等については、上記１⑶のとおり、旧評価通達 24－4 の定めに準じて評価することとしていたが、今般の改正により、旧評価通達 24－4 の定めの廃止に伴い、旧評価通達 40－2、49－2 及び 58－4 の定めも併せて廃止し、今後は、通常の市街地農地等と同様、評価通達 39((市街地周辺農地の評価))、40((市街地農地の評価))、 49((市街地山林の評価))及び 58－3((市街地原野の評価))の定めにより評価することとした。市街地農地等については、評価通達 39、40、49 及び 58－3 の定めにおいて、その農地等が宅地であるとした場合を前提として評価（宅地比準方式により評価）することとしているところ、開発分譲業者が、地積規模の大きな市街地農地等を造成し、戸建住宅用地として分割分譲する場合には、地積規模の大きな宅地の場合と同様に、それに伴う減価が発生することになる。したがって、市街地農地等については、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件を満たせば、その適用対象となる（ただし、路線価地域にあっては、宅地の場合と同様に、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものに限られる。）（注）。評価通達 40 注書、49 注書及び 58－3 注書において、このことを留意的に明らかにした。（注）市街地農地等について、宅地への転用が見込めないと認められる場合には、戸建住宅用地
としての分割分譲が想定されないことから、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象とな
らないことに留意する。なお、上記１⑶のとおり、従来の広大地評価に係る広大地補正率では、宅地造成費相当額が考慮されていたが、「地積規模の大きな宅地の評価」に係る規模格差補正率は、上記⑴イのとおり、地積規模の大きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価のうち、主に地積に依拠するものを反映しているものであり、宅地造成費相当額は反映していない。したがって、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象となる市街地農地等については、「地積規模の大きな宅地の評価」を適用した後、個々の農地等の状況に応じた宅地造成費相当額を別途控除して評価することとなる。